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Owners, Strata Plan LMS 3905 c. Crystal Square Parking Corporation

(Colombie-Britannique) (Civile) (Autorisation)

Mots-clés

Contrats - Formation - Contrats - Formation - Contrats préconstitutifs - Contrats postconstitutifs - Sociétés condominiales - L’exception à la règle énoncée dans Austerberry permet-elle que les principes relatifs aux contrats préconstitutifs s’appliquent aux droits fonciers au Canada? - La Cour d’appel a-t-elle établi à tort un nouveau critère de formation des contrats postconstitutifs?- Le droit des contrats préconstitutifs s’applique-t-il aux société condominiales?

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Les sommaires de dossiers sont préparés par le Bureau du registraire de la Cour suprême du Canada (Direction générale du droit). Veuillez noter qu’ils ne sont pas transmis aux juges de la Cour; ils sont plutôt versés au dossier de la Cour et affichés sur son site Web uniquement à titre d’information.

Crystal Square est un complexe immobilier à vocation mixte (vente au détail, tour de bureaux, tour résidentielle et complexe hôtelier) situé à Burnaby (C. B.). Il a été érigé par Crystal Square Development Corp., Tyba Crystal Investments Corp., Dong Ah Canada Development Corp. et la Crystal Square Parking Corporation (« CSPC ») (collectivement, les « promoteurs »). Les promoteurs et la Ville de Burnaby ont conclu en mars 1999 une entente qui renferme des servitudes d’accès au stationnement et des engagements de payer pour cet accès (l’« Entente ASP »). L’Entente ASP, enregistrée comme servitude au bureau d’enregistrement des titres fonciers le 17 mars 1999, renfermait des engagements de payer des sommes d’argent et des engagements que les ayants cause des promoteurs rempliraient.

Le plan de condominium LMS 3905 a été déposé le 26 mai 1999, donnant naissance à la demanderesse, une société condominiale comprenant 64 unités condominiales dans la parcelle dite « Air Space Parcel 2 » (les « propriétaires »). Les propriétaires n’ont jamais signé d’entente de prise en charge adoptant les conditions de l’Entente ASP, comme l’exige la clause 16.3, et il n’y avait aucune preuve selon laquelle ils avaient adopté les règlements rédigés sur mesure. L’intimée, Crystal Square Parking Corporation (« CSPC »), est propriétaire de la parcelle « Air Space Parcel 5 », c’est à dire le stationnement dans Crystal Square. CSPC a acheté le stationnement, elle s’est fait céder l’Entente ASP le 28 juin 2002.

Même si les propriétaires ont respecté dans l’ensemble l’Entente ASP, ils étaient en désaccord avec certaines questions qui y étaient prévues. Ces différends ont fini par amener les propriétaires à demander une ordonnance statuant que les engagements positifs, notamment les promesses de payer le tarif de base annuel et un pourcentage des frais d’exploitation liés au stationnement, ne pouvaient être opposés aux propriétaires.

La juge de première instance a conclu que les dispositions relatives au paiement n’étaient pas opposables aux propriétaires et ne pouvaient les lier, a accueilli la demande contre CSPC, a rejeté la demande reconventionnelle de CSPC et rejeté les demandes contre Crystal Square Development Corp., Tyba Crystal Investments Corp. et Dong Ah Canada Development Corp. parce qu’on n’avait pas donné suite à celles-ci. La Cour d’appel a accueilli l’appel de CSPC.